Cerca del 40% de los hogares colombianos vive en arriendo, según cifras oficiales, y en ciudades como Bogotá esa proporción sube al 57,4%. La tendencia refleja que cada vez más familias ven en el arriendo la principal opción para acceder a una vivienda, ante los altos precios de venta y las dificultades para obtener crédito.
Pero, ¿qué tan protegidos están los arrendatarios frente a posibles abusos? La Ley 820 de 2003, vigente en Colombia, regula la relación entre arrendador y arrendatario y establece derechos, deberes y límites en los contratos. Sin embargo, en la práctica, aún persisten prácticas ilegales que afectan a quienes solo quieren un hogar seguro y sin complicaciones.
¿Qué dice la ley sobre los cobros en los arriendos?
La ley establece que el canon mensual no debe superar el 1% del valor comercial del inmueble y que los aumentos anuales solo pueden hacerse según la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Además, prohíbe cobros no autorizados, depósitos adicionales y anticipos que excedan lo permitido.
También señala que los contratos, que generalmente duran un año y se renuevan automáticamente, deben cumplir con procedimientos claros para la terminación y el desalojo, brindando protección jurídica a ambas partes. Sin embargo, en la realidad, muchos arrendadores exigen depósitos extras, anticipos de varios meses o aumentos fuera de la ley, lo que genera conflictos y deja a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad.
Prácticas ilegales y riesgos para los arrendatarios
Las prácticas más comunes incluyen exigir depósitos adicionales, cobros por fuera del IPC y aumentos no autorizados en el canon. La informalidad en el mercado de arriendo hace que estas acciones sean difíciles de detectar y sancionar, dejando a los inquilinos sin protección efectiva.
Expertos coinciden en que la formalización del mercado es clave. Como señala Lesly Posada, directora comercial de Fincaraiz, “la Ley 820 no solo protege a las partes, sino que también busca un mercado más transparente”. La falta de conocimiento sobre los derechos y deberes fomenta abusos y disputas que podrían evitarse con mayor información y regulación.
¿Qué obligaciones tienen arrendadores y arrendatarios?
El arrendador debe garantizar condiciones adecuadas de habitabilidad y responder por daños estructurales. Por su parte, el arrendatario tiene la obligación de cuidar el inmueble, evitar daños por uso inadecuado y pagar puntualmente el canon y los servicios.
La ley protege a los inquilinos frente a desalojos sin justificación legal y establece que ningún arrendador puede exigir la entrega inmediata del inmueble sin seguir los procedimientos y plazos establecidos. Además, los contratos suelen pactarse por un año y se renuevan automáticamente, salvo que alguna de las partes notifique lo contrario. La terminación anticipada sin causa justificada puede implicar penalidades económicas, lo que aporta mayor previsibilidad.
El papel de la educación y la tecnología
Uno de los mayores desafíos en el sector es la falta de información. Como destaca Posada, “muchos conflictos surgen por desconocimiento de los derechos y obligaciones”. La digitalización y las plataformas tecnológicas pueden ser aliadas para brindar información confiable, validar datos y facilitar acuerdos seguros.
El futuro del mercado de arriendo en Colombia dependerá de la capacidad para combinar regulación, innovación tecnológica y educación en derechos y deberes. Solo así se podrá evitar abusos, resolver disputas y fortalecer la confianza en las relaciones de arriendo, beneficiando a millones de familias que buscan un hogar sin riesgos ni prácticas ilegales.
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